「専任媒介で売却を任せたけれど、なかなか売れない」
「問い合わせも内覧もほとんどない」
「このまま同じ不動産会社に任せていて大丈夫？」
不動産を売り出してしばらくすると、このような不安を感じる売主様もいらっしゃいます。
結論からいうと、専任媒介だからといって、ずっと同じ不動産会社に依頼し続けなければならないわけではありません。
ただし、売れない理由を確認せずに会社だけ変えても、結果が変わらないこともあります。
今回は、不動産会社の変更を考える前に確認しておきたいポイントを解説します。
専任媒介契約には期間がある
専任媒介契約の有効期間は、法律上3か月を超えることはできません。
契約期間が満了したときは、売主と不動産会社の合意によって更新することができます。
つまり、
「3か月経ったから自動的に同じ会社へ任せ続けなければならない」わけではありません。
更新せず、別の不動産会社へ売却を依頼するという選択もできます。
まず確認したいのは「なぜ売れないのか」
不動産が売れない原因は、不動産会社だけとは限りません。
例えば、
・売出価格が相場より高い
・物件自体に注意点がある
・写真や広告の見せ方が弱い
・購入希望者が少ない時期
・競合物件が多い
・販売活動が十分ではない
など、さまざまな理由があります。
重要なのは、
「売れていない」という結果ではなく、「なぜ売れていないのか」を確認することです。
反響件数を聞いてみる
まず確認したいのが問い合わせ状況です。
例えば3か月販売して、
「問い合わせは何件ありましたか？」
「内覧は何組ありましたか？」
「他の不動産会社から物件確認はありましたか？」
と聞いてみましょう。
問い合わせ自体がほとんどないのであれば、価格や広告方法などを見直す必要があるかもしれません。
反対に問い合わせは多いのに内覧につながらない場合には、別の原因が考えられます。
レインズに登録されているか
専任媒介契約では、不動産会社は所定の期間内に指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録する義務があります。
レインズに登録することで、依頼した会社だけでなく他の不動産会社からも購入希望者を紹介してもらえるようになります。
売主には登録を証する書面が交付されますので、
「レインズにきちんと登録されているか」
も確認しておきたいポイントです。
販売活動の報告内容を見る
専任媒介契約の場合、不動産会社には売主に対して一定の頻度で業務の処理状況を報告する義務があります。
ただ、
「今週も問い合わせはありませんでした」
という報告だけでは、販売活動の内容まではわかりません。
・どの媒体へ掲載しているのか
・問い合わせは何件あったのか
・内覧後の反応はどうだったのか
・他社から問い合わせがあったのか
・今後どのような販売活動をするのか
などを確認してみましょう。
売れていないときほど、不動産会社から具体的な提案があるかどうかが重要です。
「とりあえず値下げしましょう」だけなら一度考える
売れない場合、価格を見直すことはもちろんあります。
しかし、
「売れないので100万円下げましょう」
だけでは十分な説明とはいえません。
なぜその金額なのか。
周辺ではどのくらいの価格で成約しているのか。
値下げすると、どの価格帯の購入者に届くようになるのか。
こうした根拠を確認したうえで判断することが大切です。
値下げする前に、販売活動そのものを見直す余地がないか確認してみましょう。
不動産会社を変えた方がよいケース
例えば、
・販売状況の報告がほとんどない
・質問しても明確な回答がない
・広告活動の内容がわからない
・売れない理由の説明がない
・具体的な販売戦略の提案がない
・担当者との連絡が取りにくい
といった状況が続いている場合には、媒介契約の更新時に他社へ相談してみるのも一つの方法です。
会社を変えれば必ず売れるわけではありません。
ただし、
同じ販売方法を続けても状況が変わらないのであれば、一度別の不動産会社の意見を聞いてみる価値はあります。
契約期間中に変更したい場合は注意
専任媒介契約の期間中は、原則として他の不動産会社へ重ねて媒介を依頼することはできません。
「売れないから今日から別の会社にも頼もう」
と自己判断で進めるのは避け、まず現在の媒介契約書を確認してください。
契約期間中の解除については、解除理由や契約内容によって費用等の問題が生じる場合があります。
変更を考えている場合は、現在の契約期間や解除条件を確認してから進めましょう。
3か月を「販売活動の検証期間」と考える
専任媒介で売却する場合、3か月という期間は一つの判断材料になります。
その間に、
・問い合わせ数
・内覧数
・購入希望者の反応
・広告活動
・価格への反応
・不動産会社からの提案
などを確認します。
そして契約更新のタイミングで、
「この会社にもう一度任せるのか」
を考えればよいのです。
不動産会社との媒介契約は、契約を取ることが目的ではありません。
売主様の不動産をより良い条件で成約につなげることが本来の目的です。
他社で売却中の物件でもご相談ください
株式会社グッティでは、
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平塚・大磯・伊勢原エリアはもちろん、神奈川県全域でご相談に対応しております。
「他社に専任で任せているけれど売れない」
「もうすぐ媒介契約の更新時期だけど迷っている」
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現在の不動産会社との契約を無理に変更することをおすすめするのではなく、まず現在の価格や販売状況を整理し、売れない原因を一緒に考えるところからご相談いただけます。
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